Alquilar tu piso a largo plazo: la reducción del IRPF y cómo aplicarla
Si alquilas tu piso a una persona que lo utiliza como residencia habitual, la normativa del IRPF te permite restar una parte del beneficio del alquiler antes de calcular el impuesto. Muchos propietarios saben que existe esa rebaja, pero no tienen claro qué porcentaje les corresponde ni qué condiciones debe cumplir el contrato. La respuesta depende sobre todo de la fecha de firma, de la zona en la que está el piso y de cómo fijas la renta.
En este artículo repasamos cómo funciona esta reducción de forma general, con un ejemplo con cifras hipotéticas. Si tu caso tiene particularidades, conviene revisarlo con tu gestor o con un profesional antes de presentar la declaración.
Qué se reduce y a quién se aplica
La rebaja no se aplica sobre los ingresos brutos, sino sobre el rendimiento neto positivo: es decir, lo que queda después de restar a la renta cobrada los gastos que la ley considera deducibles, como el IBI, la comunidad o las reparaciones. Si el resultado es negativo, no hay nada que reducir.
Hay un límite claro: solo funciona en arrendamientos de vivienda destinada a uso habitual. Los alquileres turísticos quedan fuera, porque la Agencia Tributaria considera que cubren una necesidad temporal y no permanente de vivienda. Si tu piso se alquila a turistas, esta reducción no te sirve.
Además, la rebaja solo se puede aplicar sobre los rendimientos que declaraste en una autoliquidación presentada antes de que Hacienda inicie una comprobación sobre esos datos. Si una regularización añade ingresos que no declaraste, la reducción no alcanza a esa parte. Por eso conviene declarar todos los cobros desde el principio.
Qué porcentaje te corresponde
La fecha del contrato marca la diferencia. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan la reducción del 60%, que existía antes de la reforma de la Ley por el derecho a la vivienda. Para los firmados a partir de esa fecha, el punto de partida es el 50%, pero puede llegar al 90% o al 70% si se cumplen determinados requisitos. Estos son los escalones principales:
| Situación del contrato | Reducción | Condición principal |
|---|---|---|
| Nuevo contrato en zona tensionada con bajada de renta | 90% | Mismo arrendador, vivienda que ya estaba alquilada y renta inicial rebajada más de un 5% respecto al contrato anterior, una vez aplicada la actualización anual |
| Primer alquiler en zona tensionada a un inquilino joven | 70% | Vivienda alquilada por primera vez y arrendatario de entre 18 y 35 años |
| Vivienda rehabilitada | 60% | Obras de rehabilitación terminadas en los dos años anteriores a la firma |
| Resto de contratos | 50% | Ninguna de las anteriores |
Cuidado con la tabla: el 90% exige que la rebaja de la renta sea real y que el contrato anterior sea de la misma vivienda y del mismo arrendador. Además, las reducciones del 90% y del 70% por zona dependen de que el inmueble esté en un municipio declarado como zona de mercado residencial tensionado.
Cómo comprobar si tu piso está en una zona tensionada
Las zonas tensionadas no son fijas. Se declaran mediante resoluciones del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y tienen un periodo de vigencia determinado. Por ejemplo, algunas declaraciones publicadas en 2024 se mantienen hasta 2027, pero otras pueden haber cambiado desde entonces. Por eso, antes de aplicar cualquier porcentaje superior al 50%, consulta el listado oficial del Ministerio en su buscador de zonas tensionadas y guarda la resolución que lo respalde.
Ejemplo orientativo
Imagina que firmas en 2026 un contrato de alquiler de un piso en una zona tensionada, a un inquilino de 30 años que ocupa la vivienda por primera vez (supuesto). Los ingresos del año son 12.000 euros y los gastos deducibles suman 2.000 euros (supuesto). El rendimiento neto positivo es de 10.000 euros.
- Con la reducción general del 50%, la base sobre la que tributas baja a 5.000 euros.
- Si cumples los requisitos del 70%, la base queda en 3.000 euros.
- Con el 90%, por ejemplo por una bajada de renta con un contrato anterior, la base sería de 1.000 euros.
La diferencia entre un escalón y otro puede ser notable, pero solo si el contrato cumple todas las condiciones desde el momento de la firma.
Lista de comprobación antes de declarar
- Revisa la fecha de firma del contrato, porque determina qué tabla te aplica.
- Confirma que el inquilino usa el piso como vivienda habitual y que no es un alquiler turístico.
- Comprueba si el municipio figura como zona tensionada en la fecha que corresponda.
- Guarda la documentación de la renta, la actualización anual y, si la hubo, la rehabilitación.
- Declara todos los ingresos desde el inicio para no perder la reducción en una comprobación posterior.
Cómo puede ayudarte Inmofam
En Inmofam gestionamos alquileres de larga duración en Madrid y podemos revisar contigo la renta y las condiciones del contrato antes de firmarlo, para que sepas qué escalón de reducción encaja con tu caso. Si estás valorando vender en lugar de alquilar, también te ayudamos a comparar ambas opciones desde el punto de vista fiscal y de rentabilidad.
Nota: este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento profesional. La normativa puede cambiar; consulta siempre las fuentes oficiales.