Encargar la venta a una agencia: exclusiva, honorarios y qué dejar por escrito

Cuando decides vender tu piso, una de las primeras decisiones es si encargarle la operación a una agencia inmobiliaria y en qué condiciones. Muchos propietarios firman el papel que les presentan sin leerlo con calma y, meses después, descubren que no pueden vender por su cuenta o que deben pagar una comisión aunque la casa no se haya vendido. Con un poco de atención antes de firmar se evitan la mayoría de esos sustos.

Esta guía es general y sirve para orientarte. Cada agencia redacta su propio contrato, así que conviene revisar el tuyo con calma y, si tienes dudas, consultarlo con un profesional antes de firmar.

La nota de encargo y la cuestión de la exclusiva

El primer documento que te pondrán delante suele llamarse nota de encargo. Es el papel con el que autorizas a la agencia a empezar a comercializar tu vivienda, así que no es una simple formalidad: en él se fijan los servicios que te presta, las condiciones económicas y el plazo. La Comunidad de Madrid recomienda que todo esto quede reflejado antes de empezar, incluido el precio inicial que te propongan y si ese precio sale de una tasación o de los precios de mercado.

La decisión más importante suele ser la exclusiva. Con un encargo en exclusiva, tu piso queda vinculado a esa agencia durante el plazo pactado y no puedes encargarle la venta a otra inmobiliaria. Sin exclusiva, en cambio, puedes trabajar con varias agencias o venderlo tú mismo. Según la Comunidad de Madrid, la duración de la exclusiva debería ser prudente, en torno a tres o seis meses. Otra guía de consumo de la misma Comunidad habla de periodos de tres o cuatro meses, de modo que te conviene revisar qué plazo concreto figura en tu contrato y si puedes renovarlo o cambiar de agencia al final.

Ojo también a lo que pasa si vendes por tu cuenta mientras la exclusiva está vigente: la agencia puede reclamarte honorarios, aunque el comprador lo hayas encontrado tú.

Honorarios: quién paga, cuándo y cuánto

En la venta de una vivienda de segunda mano, lo habitual es que la retribución dependa del resultado. Es decir, si la agencia consigue cerrar la venta, cobra su trabajo; si no la cierra, normalmente no te cobra nada. Aun así, las condiciones pueden variar según lo firmado, así que no des por hecho esta regla sin verla por escrito.

Otro punto clave es quién paga la comisión. Lo más frecuente es que la pague el vendedor, pero algunas agencias cobran además un porcentaje al comprador. Si esto ocurre, la agencia debe decírtelo de forma transparente. La normativa de consumo de la Comunidad de Madrid apunta en la misma dirección: los agentes pueden cobrar a vendedor y comprador siempre que lo anuncien o figure en el contrato. Por eso, antes de firmar, pregunta tres cosas: quién paga, sobre qué base se calcula (cantidad fija o porcentaje) y si hay gastos adicionales.

El precio de salida y un ejemplo orientativo

El precio con el que sale tu piso al mercado marca casi todo lo demás. Antes de aceptar la cifra que te proponga la agencia, puedes hacerte una idea propia con tasaciones online gratuitas y comparando viviendas similares anunciadas en portales. Ten en cuenta que los precios publicados no suelen coincidir con el precio final de venta: la Comunidad de Madrid sugiere que el cierre puede situarse entre un 3 % y un 5 % por debajo del precio anunciado.

Veamos un caso hipotético. Supongamos que tu piso aparece anunciado en 350.000 euros y que la agencia te ofrece una exclusiva de tres meses con honorarios de 9.000 euros si se vende. Con el rango del 3 % al 5 %, el precio final podría moverse entre 332.500 y 339.500 euros. Si te quedas con 339.500, el coste de la comisión sobre el precio final es algo distinto del que tendrías con 332.500, y en ambos casos conviene que el porcentaje o la cantidad fija esté escrito antes de firmar.

Qué pedir por escrito antes de firmar

Una lista corta te ayudará a comparar agencias y a no quedarte con dudas al final:

• Los servicios concretos que incluye el encargo: fotos, anuncios, visitas y negociación.
• Si el encargo es en exclusiva, durante cuánto tiempo y qué pasa al terminar.
• Quién paga los honorarios, la base de cálculo y si el comprador también debe pagar algo.
• El precio de salida propuesto y el método usado para calcularlo.
• Si hay señal o arras: cuánto se entrega, quién firma y qué ocurre si una de las partes se echa atrás.
• La identificación del agente y de la empresa para la que trabaja.

Pide siempre una copia del documento firmado y guárdala. Si la agencia se niega a ponerlo por escrito, es una señal de alarma.

Cómo puede ayudarte Inmofam

En Inmofam te acompañamos desde la valoración inicial hasta la firma de la escritura. Podemos preparar una tasación orientativa de tu vivienda en Madrid, explicarte con claridad las condiciones de exclusiva y honorarios antes de que firmes nada, y gestionar la venta completa, incluida la coordinación con notaría y registro. Si estás pensando en vender, escríbenos y revisamos juntos tu caso.

Nota: este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento profesional. La normativa puede cambiar; consulta siempre las fuentes oficiales.