Piso turístico o alquiler de temporada: dónde está la frontera en 2026

Si alquilas tu piso de Madrid a personas que llegan por unos días o por unas semanas, lo primero es saber en qué grupo cae tu contrato. No es un detalle de papeleo: de esa calificación depende qué norma te afecta, qué registros debes tener y, a partir del 1 de diciembre, qué duración puedes pactar sin que el contrato se convierta en otra cosa. Te lo explicamos con palabras sencillas.

Esta guía es general y sirve para orientarte. La normativa cambia con frecuencia, así que en tu caso concreto conviene contrastarla con tu comunidad de vecinos y con un profesional antes de firmar nada.

Piso turístico y alquiler de temporada no son lo mismo

La clave está en la finalidad y en el canal de comercialización. La Comunidad de Madrid entiende como vivienda de uso turístico aquel piso amueblado y equipado para entrar a vivir de inmediato, que se anuncia de forma habitual en plataformas turísticas y se cede completo a cambio de un precio. Cuando el alquiler encaja en esa definición y se rige por la normativa turística, la Ley de Arrendamientos Urbanos lo saca de su ámbito de aplicación.

El alquiler de temporada funciona de otra manera. La propia ley lo trata como un arrendamiento para uso distinto del de vivienda y lo asocia a estancias de carácter temporal, como las que responden a un traslado laboral o a estudios. Por eso no basta con llamar "temporada" a un contrato para que lo sea: lo que cuenta es la razón real por la que la persona se queda en el piso.

Lo que exige Madrid al piso turístico

Si tu piso entra en la categoría turística, la Comunidad te pide que esté inscrito en el Registro de Empresas Turísticas y que disponga del certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico, conocido como CIVUT. Además, no puede utilizarse como residencia permanente de nadie y debe lucir una placa distintiva en la puerta de entrada.

La novedad más reciente es la actualización de marzo de 2026. Según la propia Comunidad, la actividad queda prohibida en viviendas de protección pública y en los edificios donde así lo decida la comunidad de vecinos, y los ayuntamientos podrán fijar límites al número de pisos turísticos por edificio o zona mediante su planeamiento. También se aclara que quien presenta la declaración responsable para empezar es el titular de la actividad, que no siempre coincide con el dueño del inmueble. Si alquilas en Madrid, revisa cómo encaja esto con tu caso.

La reforma estatal y la fecha del 1 de diciembre

El Real Decreto-ley 29/2026 introduce una definición propia del alquiler de temporada. Para que sea válido, debe existir una causa real y acreditable que obligue al inquilino a estar fuera de su vivienda habitual, y la duración tiene que superar los 31 días, sin pasar como regla general de doce meses. Si no hay una causa expresa que justifique la temporalidad, el contrato pasa a considerarse de vivienda habitual, con todas sus garantías.

Otros puntos importantes: un contrato de temporada puede renovarse una vez, pero si se encadenan más de dos contratos seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual. En los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar lo que costaría alquilar la casa entera. Todo esto se aplica desde el 1 de diciembre de 2026. Además, si alquilas amueblado durante estancias cortas, conviene revisar también el IVA, porque desde esa misma fecha cambia el tratamiento de los apartamentos amueblados con estancias de hasta treinta noches.

Ejemplo orientativo

Supongamos (es un caso hipotético) que tienes un piso amueblado en Madrid por el que pides 1.400 euros al mes. Tres situaciones distintas:

Turistas por semanas: anuncias el piso en plataformas turísticas y lo cedes completo a viajeros por estancias cortas. Es uso turístico: necesitas registro y CIVUT, y la normativa de la Comunidad de Madrid se aplica a ti.
Una persona con traslado laboral: firmas cuatro meses con alguien que acredita que trabaja temporalmente en la ciudad. Es temporada, siempre que la causa conste en el contrato.
Un año renovado sin causa: prolongas un contrato de temporada sin una razón justificada. Desde el 1 de diciembre, se considera vivienda habitual desde el principio.

Qué revisar antes de que empiece el nuevo régimen

Decide qué modalidad quieres para cada piso y no mezcles ambas en la misma vivienda sin asesoramiento.
Si es turístico, comprueba que el registro y el CIVUT están al día y que la comunidad de vecinos no lo prohíbe.
Si es temporada, anota la causa real del desplazamiento en el contrato y vigila la duración y el número de renovaciones.
Revisa el tratamiento fiscal de las estancias cortas amuebladas con la fecha del 1 de diciembre en mente.

Cómo puede ayudarte Inmofam

En Inmofam te ayudamos a encajar tu piso en la modalidad que mejor se ajusta a tu situación. Podemos valorar si tu vivienda puede destinarse a uso turístico en Madrid, preparar un contrato de temporada con la causa bien documentada o gestionar directamente el alquiler turístico. Si tienes dudas sobre cuál te conviene, escríbenos antes de publicar el anuncio.

Nota: este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento profesional. La normativa puede cambiar; consulta siempre las fuentes oficiales.