Vender con hipoteca pendiente: qué pide el banco y cómo queda libre la casa

Que tu piso tenga todavía una hipoteca no impide venderlo. Muchos propietarios creen que deben cancelar el préstamo antes de anunciar la vivienda, y no siempre es así: lo que importa es que, en el momento de firmar la escritura, la casa quede libre de cargas o que el comprador sepa exactamente qué deuda asume. Veamos qué documentos hacen falta y en qué orden conviene moverte.

Esta guía es general y sirve para orientarte. Cada préstamo tiene sus condiciones, así que lo mejor es contrastar tu caso con tu banco y con el notario antes de firmar nada.

Primero, pide a tu banco un certificado de saldo

El punto de partida es hablar con la entidad que te concedió el préstamo. Según el Banco de España, para poder vender una vivienda hipotecada el banco debe emitirte un certificado de saldo que recoja también los intereses vencidos que no hayas pagado. Con ese documento, el comprador sabe cuánto queda por devolver y puede liquidar la deuda en el momento de la compra.

Hay dos caminos habituales. Si el comprador se hace cargo de la hipoteca, el préstamo sigue vivo a su nombre y tú sales de la operación con el importe ya descontado del precio. Si, en cambio, el comprador no asume el préstamo, el dinero se entrega al banco para cancelar la deuda, normalmente mediante un cheque ante notario o una orden de movimiento de fondos. En ese segundo caso, una vez pagada la hipoteca, la vivienda queda libre para venderse sin cargas.

Comprueba en el Registro que no hay nada más

El certificado del banco no basta por sí solo. Tienes que saber qué figura inscrito sobre la finca, porque puede haber otras hipotecas, embargos o anotaciones que no recuerdes. Para ello puedes pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad que corresponde a tu vivienda, presencialmente o a través de la web de los registradores. La Comunidad de Madrid explica que este documento recoge la identificación de la finca, quién aparece como titular y las limitaciones inscritas, aunque su valor es meramente informativo.

Si el comprador o su banco lo exigen, también puedes pedir una certificación, que a diferencia de la nota simple va firmada por el registrador y acredita de forma oficial el contenido del Registro. Conviene pedirla con antelación, porque el banco del comprador suele revisar la titularidad y las cargas antes de firmar.

Quién paga qué: los gastos de la cancelación

Aquí está la duda que más preocupa. Salvo que las partes acuerden otra cosa, el Banco de España indica que los gastos de la operación corren por cuenta del comprador. Lo que suele recaer después sobre el vendedor son dos partidas concretas: la escritura de cancelación de la hipoteca y la liquidación de la plusvalía municipal. Esto último lo explicamos con detalle en otro artículo de nuestro blog, porque depende de los años de tenencia y del cálculo municipal.

Recuerda que el "salvo acuerdo en contrario" es importante. En la negociación puedes pactar que una parte de estos costes la asuma el comprador o que se repartan, pero es mejor dejarlo escrito en el contrato de arras o en la escritura para evitar sorpresas.

Ejemplo orientativo

Supongamos (es un caso hipotético) que vendes un piso en Madrid por 320.000 euros y que todavía debes 150.000 euros al banco. El comprador pagaría 170.000 euros de forma directa y, en el momento de la firma, el notario ordenaría la entrega de los 150.000 euros restantes al banco para cancelar la hipoteca. Si el comprador asumiera el préstamo, el importe pendiente se descontaría del precio y el banco le daría el nuevo titular. En ambos casos, la vivienda saldría libre de la carga original.

La diferencia práctica está en el calendario: en la compra con cancelación, el dinero y la escritura de cancelación van de la mano el mismo día, y por eso conviene que el banco emita el certificado con antelación y que el notario tenga todos los datos cerrados.

Lista de pasos antes de poner el piso a la venta

1. Pide a tu banco el certificado de saldo, incluyendo los intereses vencidos si los hubiera.
2. Solicita una nota simple de la finca en el Registro de la Propiedad y revisa que solo aparece tu hipoteca.
3. Decide con tu asesor si el comprador asumirá el préstamo o si se cancelará en la compraventa.
4. Fija por escrito quién paga la escritura de cancelación y la plusvalía municipal.
5. Coordina con el notario la fecha de firma, el cheque o la orden de pago y la inscripción posterior.

Cómo puede ayudarte Inmofam

En Inmofam acompañamos a los propietarios que venden con hipoteca pendiente: revisamos contigo el saldo, preparamos la documentación que pide el comprador y te explicamos qué gastos te tocan según lo que hayas negociado. Si estás valorando vender tu piso y no tienes claro cómo encaja tu préstamo, puedes contactar con nosotros antes de dar el paso.

Nota: este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento profesional. La normativa puede cambiar; consulta siempre las fuentes oficiales.